Kwa watu wengi, huu ndio shughuli kubwa zaidi ya kifedha wanayofanya. Kwa hivyo, kufanya uamuzi sahihi wakati wa kwanza ni muhimu. Kununua nyumba wakati mwingine kunaweza kuchosha kama rundo la sheria. Kwa bahati nzuri, unaweza kutambua ndoto yako ya kuwa mmiliki wa nyumba kwa njia ya haraka na rahisi, ikiwa una maarifa na njia sahihi.
Hatua
Sehemu ya 1 ya 4: Usimamizi wa Fedha
Hatua ya 1. Imarisha mkopo wako
Juu alama yako ya FICO, ambayo ni kati ya 300 hadi 850, ni bora kiwango cha riba unachopata. Hili ni jambo muhimu sana. Tofauti kati ya riba ya rehani ya 4.5% na riba ya rehani ya 5% inaweza kumaanisha "dola elfu kumi" juu ya maisha ya mkopo.
Uliza nakala ya bure ya ripoti yako ya mkopo ili uweze kuona kile wakopeshaji wanaona katika historia yako ya mkopo. Lipa kadi ya mkopo na utatue shida zote za mkopo
Hatua ya 2. Uliza idhini ya mapema ili kupata kiasi unachoweza kulipa
Omba kwa wakopeshaji wengi ndani ya wiki mbili ili hundi isihatarishe ripoti yako ya mkopo. Fanya hivi "kabla" kuwasiliana na wakala wa mali isiyohamishika ili uwe na ujasiri katika uwezo wako, na usianguke katika ajali na nyumba ambayo huwezi kumudu kulipa.
- Muuzaji "hupendeza" mnunuzi ambaye amepata idhini ya mapema. Wanunuzi ambao wamepata idhini ya awali karibu kila wakati hupata taa ya kijani kutoka kwa wadai, ikimaanisha kuna hatari ndogo tu ya kughairi mpango huo.
- Usipate sifa ya mapema, sio idhini ya mapema. Vitu viwili ni tofauti. Kupitishwa mapema kunamaanisha kuwa wakopeshaji kawaida hujiandaa kukupa mkopo baada ya kutazama taarifa zako za kifedha. Sifa ya awali inamaanisha tu kwamba mkopeshaji "anakadiria" kile unaweza kukopa. Hii haimaanishi utapata mkopo.
Hatua ya 3. Uza rehani yako
Subiri - kwanini unapaswa kuuza rehani yako kabla ya kuamua kununua nyumba? Je! Hii sio kinyume kabisa? Sio lazima. Kuuza rehani kabla ya kuamua kununua nyumba inaweza kuwa na faida kwa moja ya sababu kuu:
- Utajua ni pesa ngapi unaweza kukopa "kabla" ya kununua nyumba. Watu wengi wana uhusiano wa kihemko na nyumba fulani lakini hawawezi kuimiliki. Walijitahidi kupata rehani ambayo inaweza kulipia bei ya nyumba. Kupata rehani mapema na nyumba ya pili haijaribu sana, lakini ni busara mara mbili. Hivi karibuni utaweza kujua ikiwa nyumba iko ndani ya kiwango cha bei au la.
- Fikiria juu ya aina ya malipo ya chini ambayo unaweza kumudu kulipa. Hii inakuwa sehemu ya hesabu yako ya rehani ingawa hauitaji hesabu halisi wakati unauza rehani. Kuwa na wazo la jumla. Hii itajadiliwa zaidi katika nakala hii.
- Tafuta na upate kulinganisha ambayo wakopeshaji hutumia kuamua sifa zako za mkopo. Ulinganisho ambao hutumiwa mara nyingi ni "28 na 36". Hii inamaanisha kuwa asilimia 28 ya mapato yako yote (kabla ya kulipa ushuru) lazima ilipe gharama ya nyumba unayopanga kununua (pamoja na kanuni za rehani na maslahi, kama kodi ya nyumba na bima). Malipo ya mkopo kila mwezi, ikijumuishwa na pesa zilizowekwa, haipaswi kuzidi 36% ya mapato yako yote. Pata asilimia ya mapato yako ya kila mwezi (28% na 36% ya $ 3750 = $ 1050 na $ 1350, mtawaliwa). Malipo yako ya kila mwezi kwenye mkopo uliosalia hayawezi kuzidi tofauti kati ya ($ 300) au sivyo hautakubaliwa.
Hatua ya 4. Ikiwa unastahili, angalia kwanza programu zinazopatikana kwa wanunuzi
Wengine mara nyingi hutoa mahitaji ya chini ya malipo. Inatolewa na serikali kadhaa za serikali na za mitaa. Unaweza pia kufikia $ 10,000 kutoka 401 (k) au Roth IRA bila adhabu. Wasiliana na broker wako au mfanyakazi katika rasilimali watu kwa habari maalum kuhusu mkopo wa mali husika.
Hatua ya 5. Ongea na kuajiri wakili (hiari)
Ikiwa unatafuta mchakato rahisi wa ununuzi wa nyumba isiyo na shida, basi labda unahitaji tu realtor, mthibitishaji, na labda broker wa rehani. Lakini mara nyingine tena lazima ukumbuke, wakati kila kitu kinaweza kuendesha vizuri kulingana na matarajio. Kuajiri wakili waaminifu, mwenye sifa nzuri, (kiasi) wa bei rahisi ikiwa:
- Ada ya wakili ni sehemu ya bajeti unayotumia ikilinganishwa na jumla ya pesa unayotumia nyumbani kwako.
- Nyumba uliyonunua iko chini ya kufunguliwa au madai, ambayo inamaanisha kuwa imesambazwa kama sehemu ya mali ya mtu aliyekufa.
- Unashuku muuzaji anaweza kuwa anajaribu kuvunja mpango huo kwa urahisi au hauwaamini.
- Hali yako inahitaji wakili kukomesha mchakato wa ununuzi wa nyumba. Mataifa sita kwa sasa yanahitaji uwepo wa wakili. Ongea na tume ya makazi ya jimbo lako ili kujua ikiwa hii ni mchakato wa kawaida katika jimbo lako.
Sehemu ya 2 ya 4: Kununua Nyumba
Hatua ya 1. Tafuta wakala mzuri wa mali isiyohamishika kukuwakilisha katika mchakato wa utaftaji na mazungumzo
Mawakala wa mali isiyohamishika lazima wawe: wa kirafiki, wazi, wa kuvutia, watulivu, wenye ujasiri, na wenye sifa. Jifunze juu ya viwango vya wakala, mbinu, uzoefu, na mafunzo yanayofuatwa. Tafuta realtor ambaye anaishi katika eneo hilo, anafanya kazi wakati wote, anafanikiwa katika mchakato wa kununua mali kadhaa kila mwaka, na ana sifa nzuri.
- Realtors kwa ujumla hufanya kazi kwa wauzaji, lakini hii sio jambo baya. Kazi ya realtor ni kuunganisha watu ambao wanataka kununua na kuuza nyumba fulani. Kwa hivyo, realtor ana nia ya kuuza nyumba. Mtaalam mzuri atatumia uzoefu wake kuuza nyumba "sahihi" kwa mnunuzi "sahihi" - ndio wewe.
- Unapopata realtor, toa maelezo kamili unapoelezea nyumba unayotaka - idadi ya bafu na vyumba vya kulala, karakana inayounganisha na mambo ya ndani ya nyumba, sehemu iliyo wazi na chochote kingine muhimu, kama taa nzuri au saizi ya bustani ya watoto. mtoto.
Hatua ya 2. Jisajili katika huduma ya kusubiri ya MLS kutafuta mali katika mtaa wako
Huduma nyingi za Kuorodhesha zitakupa wazo la sehemu ya soko katika anuwai ya bei unayotarajia. Wakala wako pia anaweza kukufanyia hivi.
Ikiwa unasajili kupitia wakala wa mali isiyohamishika, hii ni njia mbaya ya kuwasiliana na wakala aliyesajiliwa ili uone nyumba mwenyewe. Usiulize mawakala kufanya hivi isipokuwa unapanga kuwa nao kwa niaba yako - hawatalipwa mpaka mteja anunue nyumba na sio haki kuwauliza wafanye kazi bila malipo, wakijua kuwa hautaitumia nunua nyumba yako
Hatua ya 3. Anza kutafuta nyumba zilizo ndani ya bajeti yako
Uliza mtawala kuanza kazi, lakini wajulishe una bajeti gani. Kanuni ya jumla hapa ni kwamba unaweza kununua nyumba kwa mara 2.5 ya mshahara wako wa kila mwaka. Kwa mfano, ikiwa kiwango cha mshahara wako wa kila mwaka ni $ 85k, unaweza kuweka rehani ya chini ya $ 210k na labda kiasi kikubwa.
Tumia kikokotoo cha rehani mkondoni kuanza kupunguza idadi, na kumbuka ununuzi wa rehani zilizopita. Weka nambari hiyo akilini unapojiandaa kupata nyumba yako mpya ya ndoto
Hatua ya 4. Anza kufikiria ikiwa unatafuta nyumba
Unaweza kuwa tayari una mashaka, lakini pata pesa zako za kina. Kuna mambo kadhaa ambayo wewe na familia yako mnapaswa kuzingatia kwa uangalifu:
- Je! Wewe na familia yako mnahitaji nini katika miaka michache ijayo? Labda wewe ni mume na mke tu hivi sasa, lakini kuna mipango yoyote ya kuwa na watoto? Nyumba inayofaa tu na starehe kwa watu wawili haitakuwa sawa kwa watu watatu au wanne.
- Je! Unataka kufanya mauzo gani? Kwa maneno mengine, ni vipaumbele vyako vipi? Ingawa tunaamini kuwa kununua nyumba ni jambo zuri, mara nyingi ni mateso makali tunapolazimishwa kuafikiana. Je! Unajali kuhusu majirani wazuri na shule nzuri juu ya yadi kubwa? Je! Unahitaji jikoni kubwa linaloweza kutumika badala ya chumba kikubwa cha kulala? Je! Utatoa nini dhabihu wakati wa shida?
- Je! Unatarajia mapato yako kuongezeka kwa miaka michache ijayo? Ikiwa mapato yako yameongezeka kwa 3% katika miaka michache iliyopita na una kazi salama katika tasnia nzuri, pengine unaweza kuwa na uhakika kuwa ununuzi wa rehani ya gharama kubwa, lakini bado inayofaa ni uwezekano. Wanunuzi wengi wa nyumba wananunua nyumba kwa bei ya juu, kisha wanakua rehani ndani ya mwaka mmoja au mbili.
Hatua ya 5. Tambua mazingira unayotaka kuishi
Tafuta nyumba zinazopatikana katika eneo unaloishi. Angalia bei, muundo wa nyumba, ukaribu na ununuzi, nyumba na huduma zingine. Soma mabango, ikiwa yanapatikana, na zungumza na wenyeji. Iangalie nyumba hiyo na mazingira yake na hali karibu na nyumba ili kuhakikisha haununuli nyumba ambayo inang'aa tu machoni pako.
Eneo karibu na eneo la nyumba yako wakati mwingine ni jambo kuu ukilinganisha na hali ya nyumba yenyewe, kwa sababu hii itaathiri thamani ya uuzaji wa nyumba yako ikiwa utaiuza tena. Kununua nyumba inayofaa-juu kuliko ujirani mzuri inaweza kuwa uwekezaji mzuri, na kukuwezesha kutambua na kujiunga na jamii - ambapo watu wengi wanataka kuishi - inaweza kukuongoza utoe ununuzi wa mali kwa bei nzuri
Hatua ya 6. Nenda kwenye maonyesho kadhaa ya nyumbani kupima sehemu ya soko na uone unachotaka
Zingatia picha ya jumla, idadi ya vyumba vya kulala na bafu, vifaa vya jikoni, na uhifadhi. Tembelea mali ambazo zinavutia macho yako kwa nyakati tofauti kuangalia foleni za magari, upatikanaji wa maegesho, viwango vya kelele na shughuli zinazoendelea. Majirani wenye amani wakati wa chakula cha mchana wanaweza kuwa na kelele wakati wa shughuli nyingi, na haujui ikiwa utawatembelea mara moja tu.
Hatua ya 7. Angalia kulinganisha nyumba karibu na nyumba yako
Ikiwa haujui bei ya nyumba, tumia mtathmini wa karibu ili upime nyumba yako, ambaye pia ataangalia kulinganisha. Wakati wa kupima nyumba, mtathmini atalinganisha nyumba katika maeneo ambayo yana sifa sawa, saizi. Ikiwa nyumba yako ni ghali zaidi kuliko nyumba zingine, au mtathmini hupata nyumba hiyo katika eneo tofauti au mbali zaidi 1⁄2 maili (0.8 km), kuwa mwangalifu! Kamwe usinunue nyumba ya bei ghali katika kitongoji. Benki zinaweza kuzuia ufadhili wa nyumba, na hauwezi kamwe kuona nyumba yako ikipewa bei ipasavyo. Ikiwa unaweza kuimudu, nunua nyumba ya gharama kidogo katika eneo lako - kwa sababu nyumba zinazozunguka zinauza kwa bei ya juu kuliko ile unayolipa, thamani ya nyumba yako itaongezeka.
Sehemu ya 3 ya 4: Kutoa Ofa
Hatua ya 1. Ikiwezekana, badilisha ofa yako kulingana na hali ya muuzaji
Sio rahisi, na mara nyingi haiwezekani, lakini haina madhara kujaribu wakati wa kufanya ununuzi mkubwa wa maisha yako. Hapa kuna mambo kadhaa unapaswa kukumbuka juu ya ofa yako:
- Je! Muuzaji hutoa nini kulingana na matarajio ya kifedha? Je! Wanahitaji au wanasubiri pesa taslimu? Wauzaji ambao wamepungukiwa pesa watakuwa na furaha zaidi kuchukua ofa ili kupunguza bei uliyopewa.
- Nyumba imeuzwa kwa muda gani? Nyumba ambazo zimeuzwa kwa muda mrefu zinaweza kujadiliwa kwa bei ya chini.
- Wamenunua nyumba nyingine? Ikiwa muuzaji haishi katika nyumba wanayouza kwa sasa, itakuwa rahisi kupigia bei ya chini kuliko vile unavyofikiria.
Hatua ya 2. Angalia kulinganisha bei wakati unatoa ofa yako
Je! Nyumba za karibu pia zina bei sawa ("bei inayotolewa"), na zinauza nini huko? Ikiwa nyumba katika eneo hilo zinauzwa mara kwa mara kwa karibu 5% chini ya bei ya kuuliza, fikiria juu ya kutoa ofa ambayo ni kati ya 8% hadi 10% chini ya bei ya kuuliza.
Hatua ya 3. Hesabu matumizi ya nyumba yako
Fikiria ushuru wa kila mwaka wa makazi na dhamana ya bima katika eneo lako na bei ya wastani ya nyumba unayojaribu kununua. Pia fikiria ni pesa ngapi unatarajia kulipa. (Hii ni kati ya viwango tofauti ambavyo kawaida hutoka kwa asilimia 3 hadi 6 ya pesa unayokopa. Taasisi za mkopo mara nyingi hutoa viwango vya chini vya ulipaji kwa wanachama wao.) Ingiza jumla ya jumla kwenye kikokotoo cha rehani (unaweza kuipata mkondoni au kutengeneza yako mwenyewe Ikiwa matokeo ni zaidi ya asilimia 28 ya mapato yako (au ikiwa asilimia ndogo hutumiwa na wakopeshaji katika hali yako) basi utakuwa na wakati mgumu kupata rehani.
Tambua ikiwa unahitaji kuuza nyumba yako ya zamani ili upate mpya. Ikiwa ni lazima, kununua nyumba mpya kunategemea uuzaji wa nyumba ya zamani. Ofa tegemezi ina hatari zaidi na haitarajiwi sana na muuzaji, kwani uuzaji hauwezi kukamilika hadi nyumba ya zamani ya mnunuzi iuzwe. Mara ya kwanza, unaweza kutaka kuweka nyumba yako ya zamani kwenye soko la hisa
Hatua ya 4. Ikiwa kweli unataka nyumba, jiandae kutoa ofa juu ya bei ya kuuliza
Upatikanaji wa soko na mahitaji kawaida ni ya kulazimisha. Ikiwa watu wengi wanashindana kwa idadi ndogo ya nyumba, kuwa tayari kutoa zabuni ya juu iwezekanavyo. Wanunuzi wengine wa nyumbani hawaamini kuwa bado unashikilia zabuni yako ya hali ya juu, lakini unaweza kupata kwa urahisi kuwa unaweza kupiga ofa zingine na hawapati nafasi ya zabuni nyumbani kwako. Ikiwa unataka kujipa bora nyumbani kwako ambayo unataka kweli, fanya zabuni kubwa.
Hatua ya 5. Ongea na realtor wako wakati uko tayari kuwasilisha ofa yako
Wakati maagizo ya zabuni yanaweza kutofautiana kutoka jimbo hadi jimbo, hii ndio kawaida hufanyika: Unawasilisha ofa yako kwa broker, ambaye huiwasilisha kwa mwakilishi wa muuzaji. Muuzaji basi anaamua kukubali, kukataa, au kutoa ofa tofauti.
Ingiza malipo ya chini na ofa yako. Unapokubali ofa, unairasimisha kwenye makaratasi, ambayo inamaanisha umejitolea kununua nyumba au umepoteza amana, isipokuwa usipopata idhini ya mwisho ya rehani au kitu kinachotokea wakati wa ukaguzi, ambayo huwezi kukubali. Kwa muda mrefu kama makaratasi yanashikiliwa na mtu wa tatu (kawaida siku 30 hadi 90), mkopeshaji wako atapata ufadhili wa ununuzi na anaidhinisha rehani yako
Sehemu ya 4 ya 4: Kuvunja Mpango
Hatua ya 1. Tambua ni kiasi gani cha malipo unayohitaji kupata mpango huo
Malipo ya chini yanawakilisha thamani ya haki, au umiliki wa nyumba. Pesa hizo pia ni pesa ambazo hazihitaji kuwa chini ya riba. Malipo zaidi unayoweza kufanya au kununua nyumba yako, pesa kidogo utahitaji kulipa malipo yako ya nyumbani.
- Unatarajiwa kutoa 10-20% ya "thamani" iliyokubaliwa ya nyumba. Kumbuka kuwa thamani ya nyumba inaweza kuwa juu au chini kuliko bei ya kuuza ya nyumba. " Kwa mfano, ikiwa una malipo ya chini ya $ 30,000, utaitumia kwa malipo ya chini kwenye nyumba ya kati ya $ 300k (10%) au $ 150k (20%). Bajeti ya kiwango kidogo mara nyingi, lakini sio lazima ilipe bima ya rehani ya kibinafsi (PMI), ambayo huongeza gharama zako za kila mwezi lakini hupunguzwa ushuru.
- Ikiwa huwezi kufanya malipo ya chini ya 10% -20% kwenye nyumba yako, lakini uwe na mkopo mzuri na mapato thabiti, broker wa rehani anaweza kukusaidia na mchanganyiko au rehani ya FHA. Kwa hivyo unachukua rehani ya kwanza hadi 80% ya thamani ya nyumba, na rehani ya pili kwa salio. Hata kama kiwango cha pili cha rehani kiko juu zaidi, riba inayopunguzwa ushuru na malipo ya pamoja bado yanapaswa kuwa chini kuliko rehani ya kwanza na PMI. Ikiwa unanunua nyumba, fikiria Mpango wa Nehemia kupata usaidizi wa malipo yako ya chini.
Hatua ya 2. Hakikisha idhini ya mwisho inaweza kukadiriwa na ukaguzi rahisi wa nyumba
Omba tafiti na ripoti zifuatazo: hakiki za nyumba, nyota, mchwa, radoni, vifaa vyenye hatari, kupanda, mafuriko, matetemeko ya ardhi, na viwango vya uhalifu. (Kwa jumla, itakuchukua siku 7-10 kumaliza ukaguzi - hakikisha kwamba wakala wako anaelezea kila kitu kikamilifu wakati wa kusaini mkataba wa ununuzi na uuzaji.)
- Gharama ya kukagua masafa ya nyumba kati ya $ 150 na $ 500, kulingana na eneo hilo, lakini kufanya hivyo kunaweza kuzuia makosa ya $ 100,000. Hii ni kweli haswa kwa nyumba za rya, kwani unataka kuzuia gharama za ziada, kama rangi, insulation ya asbesto, na koga.
- Ikiwa unatumia matokeo ya ukaguzi kutoa zabuni kwa bei ya nyumba, usiwashirikishe au uwajumuishe kwenye mkataba wako. Taasisi ya kukopesha itakuuliza utoe nakala ya matokeo ya ukaguzi wako, ambayo itaharibu tathmini yao ya tathmini.
Hatua ya 3. Kuwa na ukaguzi kamili wa nyumba na uhakikishe kuwa mkataba unategemea matokeo
Kupata ukaguzi wa nyumba ni sehemu muhimu ya uzoefu wa ununuzi wa nyumba. Bila kujua thamani ya nyumba inayotolewa kwa faida na thamani yake halisi inaweza kuwa janga la kifedha ambalo litatokea. Wanunuzi wa nyumba hufanya "makadirio ya wageni" wakati wa kugundua bajeti mpya ya ununuzi wa nyumba. Makadirio haya yanaweza kuwa mabaya sana na kuiweka familia katika hali mbaya ya kifedha.
Hatua ya 4. Hifadhi barua ya makubaliano
Barua ya makubaliano kawaida hutengenezwa katika ofisi ya mthibitishaji na inajumuisha kutiwa saini kwa hati zinazohusiana na mali na makubaliano ya rehani. Kifurushi kimoja cha karatasi ni pamoja na hati, makubaliano kwamba wewe ndiye mmiliki wa sasa wa nyumba, na hatimiliki, ambayo inaonyesha kuwa hakuna mtu mwingine anayeweza kushtaki au kupigana nayo. Ikiwa bado kuna shida, pesa zinaweza kuachwa kwenye barua ya makubaliano hadi shida hiyo itatuliwe, ambayo itatumika kama motisha kwa muuzaji kurekebisha shida haraka kwa lengo la kupokea haki zote za umiliki. Tatizo likiendelea, pesa zinaweza kutengwa kwenye hati ya makubaliano hadi suala hilo litatuliwe, ambayo inakuwa motisha kwa muuzaji kurekebisha shida haraka na kukubali yote yaliyopewa.
Fikiria kutumia wakili wako wa serikali kukagua nyaraka za kufunga na kushuhudia kufunga kwako. Kumbuka, realtor hana uwezo wa kukupa ushauri wa kisheria. Labda utalazimika kutumia $ 200- $ 400 kumlipa wakili kwa muda mfupi, lakini wanalipwa kukusimamia
Vidokezo
- Hakikisha kuwa umehifadhi pesa kabla ya kuanza kutafuta chaguzi za nyumba za kununua!
- Jaribu kufanya uchaguzi kwenye mali fulani. Ni jambo jema kupata haswa kile unachohitaji, lakini ikiwa una kiambatisho cha kihemko kwa nyumba, utakuwa unalipa zaidi ya bei ya bei kwa sababu una kiambatisho cha kihemko. Mikataba pia inaweza kubadilika. Kuongeza hamu ya kuhamia kuona nyumba nyingine; Hakuna nyumba kamili ambapo muuzaji anaweza kutoa kile unachotaka.
- Kamwe usichukue kifaa cha kupimia na uanze kupima chumba! Inaweza kumjulisha realtor kuwa umeunganishwa kihemko na unachaji bei fulani !!!
Onyo
- Muuzaji hatakuruhusu ufanye ukaguzi wa nyumba kwa sababu kuna kitu cha kuficha - tembea!
- Hali ya sasa ya uchumi ni mbaya kabisa, watu wengine wanasema kuwa huu ni wakati mzuri wa kununua nyumba (bei za nyumbani ni za bei rahisi) lakini watu wengine wanasema ni wakati mbaya kuingia katika mauzo ya nyumba. Majadiliano na kuzingatia ushauri wote kabla ya kununua nyumba kwa sasa inapendekezwa sana.
- Kuwa mwangalifu kwa mawakala wa mali isiyohamishika ambao wana haraka kuuza mali. Wanaweza kujua tukio baya, kama vile ajali ya sehemu ya soko. Jaribu kutafuta matoleo ambayo hayatolewi kawaida na mawakala.
